نکاتی که راجع به پروژه های پیش فروش باید بدانید

مسکن به عنوان مطمئن ترین گزینه برای سرمایه گذاری از گذشته تا به امروز میباشد . افراد زیادی به قصد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات اقدام میکنند و عده ای نیز برای سکونت و خرید خانه اقدام به این کار میکنند . آن دسته از افرادی که سرمایه شان به اندازه خرید یک ملک آماده نیست بر روی پروژه های پیش فروش سرمایه گذاری میکنند که شرایط پرداخت آن بصورت اقساطی میباشد . در این مطلب نکاتی که راجع به پروژه های پیش فروش باید بدانید را به شما ارائه خواهیم داد پس در ادامه با ما همراه باشید

چند نوع پیش فروش داریم ؟

پیش فروش به معنای فروش ملک نیمه آماده میباشد که در مرحله ساخت قرار دارد . این پروژه میتواند در مرحله خاک و یا خرید زمین باشد و یا میتواند چند ماه مانده به تحویل باشد . هر کدام از این نوع پیش فروش ها شرایط خاص خود را دارد . بر طبق قانون پیش فروش باید زمانی صورت پذیرد که پروژه پیشرفتی معادل حداقل 30 درصد داشته باشد یعنی حتما سازنده مالک زمین بوده ، جواز ساخت اخذ شده و کاربری آن معین شده است .

اما انواع دیگر پیش فروش به چشم میخورد که زمین هنوز خریداری نشده یا در مرحله خرید است . اگر سایتهای آگهی املاک را مشاهده فرمایید و عباراتی نظیر پیش فروش چیتگر را جستجو نمایید تعداد زیادی از آنها را مشاهده خواهید کرد . 

این نوع پیش فروش ها بصورت تعاونی ساز هستند . قانون پروژه های پیش فروش تعاونی ساز با موارد دیگر متفاوت است یعنی عده ای که میتواند چند ده نفر تا چند صد نفر باشند سرمایه خود را وسط میگذارند تا زمینی خریداری کرده ، جواز آنرا اخذ نمایند و عملیات ساخت را شروع کنند .

انجام تمام این مراحل وابسته به سرمایه تزریق شده توسط اعضا میباشد و در واقع شخص یا شرکتی به عنوان سرمایه گذار در این نوع پروژه های بصورت مستقل وجود ندارد و همه ی هزینه ها بر دوش اعضای تعاونی میباشد .

تفاوت پیش فروش قطعی و تعاونی ساز

تفاوت مهم این دو در این است که در مورد اول سرمایه گذار و مالک اصلی وجود دارد و برای تامین سرمایه بخشی از دارایی خود که میتواند واحد مسکونی ، تجاری یا اداری باشد را با شرایطی خاص به فروش میرساند اما در مورد دوم مالکیت و سرمایه گذاران اصلی تمام اعضای تعاونی میباشند که از بین خود عده ای را به عنوان اعضای هیات مدیره و مدیر عامل برای مدیریت بودجه و پیشبرد عملیات ساخت انتخاب کرده اند

پس در واقع تعهدات در این 2 نوع پیش فروش متفاوت است که در زیر بدان اشاره خواهیم کرد

قیمت در پروژه های شخصی قطعی میباشد و در پروژه های تعاونی ساز بصورت علی الحساب میباشد یعنی با گذشت زمان بر اساس تورم و گران شدن هزینه ساخت تغییر کرده و افزایش پیدا میکند

جریمه دیرکرد و تاخیر شامل پروژه های تعاونی ساز نمیشود مگر در شرایط خاصی که خود تعاونی این تعهد را بدهد ولیکن در پروژه های شخصی زمان تحویل مشخص است و جریمه دیرکرد پس از آن تاریخ محاسبه میشود

متراژ ، مساحت و در تمام عواملی که در قیمت تاثیر میگذارد در پیش فروش شخصی ساز مشخص میشود اما در تعاونی ساز مخصوصا اگر در مرحله خرید زمین یا اخذ جواز باشد تا زمان تایید نشدن دستور نقشه نمیتوان متراژ و مساحت دقیق و سهم خریدار از کل را مشخص کرد

پرداخت در شخصی ساز با پیشرفت پروژه صورت میپذیرد اما در تعاونی باید طبق زمان بندی صورت پذیرید و علت آن این است که باید سرمایه جمع شود تا مراحل بعدی آغاز شود .

در دفتر اسناد رسمی و سازمان ثبت احوال میتوان پروژه پیش فروش شخصی را ثبت کرد و کد مخصوص به آنرا نیز دریافت کرد که در ادامه میتواند برای دریافت تسهیلات یا پیگیری های آتی استفاده شود .

البته بسیاری از پروژه های پیش فروش قطعی نیز چون شرایط اداری و قانونی برای پیش فروش را طی نمیکنند بصورت قراردادی و یا مبایعه نامه ای و یا بصورت واگذاری بخشی از قدرالسهم ملک خود را پیش فروش مینمایند این کار ایراداتی نیز دارد و آن این است که اگر شخصی پیش پرداخت اولیه را انجام دهد و قدرالسهم زمین بنام وی شود در صورت پرداخت نکردن اقساط آتی ، سازنده میبایست برای پس گرفتن قدرالسهم راهی دادگاه شود .

کدامیک مطمئن تر میباشد ؟

در واقع اینکه کدامیک از این 2 نوع پیش فروش را انتخاب مینمایید بستگی به میزان سرمایه ، ریسک پذیری ، زمانی که میخواهید سرمایه گذاری کنید و روحیه شما دارد . هر کدام از این 2 نوع پیش فروش میتواند نتیجه خوب و بد برای شما داشته باشد و عوامل زیادی در به ثمر نشستن آن دخیل هستند .

اگر سرمایه شما محدود است قطعا نمیتوانید پیش خرید قطعی انجام دهید زیرا عموما 50 درصد مبلغ کل واحد در همان ابتدا توسط سازنده دریافت میشود و اگر در دوران رکود مسکن نیز باشیم و پروژه شامل افزایش قیمت نشود در طی مدت زمان 1 سال یا نهایت 2 سال زمان تحویل پروژه های پیش فروش قطعی شاید سرمایه شما آنقدر نیز افزایش پیدا نکند زیرا هر سازنده ای که قصد پیش فروش دارد قیمت روز را با شما حساب میکند . یعنی حتی اگر پروژه در مرحله 30 درصد باشد فروشنده به قیمت یک ملک نوساز در منطقه و حتی بالاتر با شما قرارداد میبندد زیرا تورم و افزایش قیمت ساخت را نیز باید در نظر بگیرد .

پس در واقع عده ای نیز که سرمایه شان محدود است به سمت پروژه هایی که بصورت اقساط طولانی مدت هستند مانند پروژه ستین میروند و سرمایه شان را در پروژه های علی الحساب سرمایه گذاری میکنند .

پروژه های تعاونی ساز دولتی

اگر برای سرمایه خود محدودیت زمانی ندارید و در واقع پولی است که آنرا کنار گذاشته اید و به آن احتیاجی ندارید بهترین نوع سرمایه گذاری در پیش فروش در تعاونی های دولتی میباشد . اینگونه تعاونی ها که شکل گرفته از ارگانهای دولتی میباشند در واقع مالکیت زمین را دارا میباشند که عموما توسط ارگان بصورت اقساط طولانی مدت ماهانه با مبلغ ناچیز به اعضا واگذار شده ولیکن برای عملیات ساخت در نیاز به سرمایه گذار جدید دارند .

این نوع تعاونی ها اگر وابسته به سپاه باشند که چه بهتر ، عملیات ساخت در پروژه های وابسته به این ارگان به سرعت پیش میرود و اگر وابسته با ارتش باشند این روند طولانی تر است اما در نهایت هر دو به ثمر خواهند نشست ولیکن ممکن است زمان ساخت طولانی باشد و اگر پروژه ای سهامی که با قیمت قطعی و یکبار پرداخت خریداری کرده باشید نیز دیگر احتیاج به پرداخت اقساط نیست .

پس اگر زمان برایتان اولویت ندارد مطمئن باشید که بالاخره واحد خود را تحویل خواهید گرفت و این نوع سرمایه گذاری شما را صاحب خانه خواهد کرد اما لازمه آن صبر زیاد برای به ثمر نشستن سرمایه گذاریتان است . نمونه ای از انبوه سازی ارگانی در منطقه 22 تهران پروژه خرازی میباشد که بصورت یک شهرک ساخته شده است .

بررسی نهایی

در نظر داشته باشید که در انتخاب تعاونی ها نیز باید دقت کافی داشته باشید . اگر در نام تعاونی صرفا از اسامی شهدا و یا نام هایی استفاده شده باشد که تصور دولتی بودن به خریدار را بدهند دلیل نمیشود که تعاونی دولتی است ! در واقع ثبت تعاونی شرایط خاصی ندارد و هر کس میتواند اقدام به آن کند . پس دقت داشته باشید که تعاونی اگر دولتی است واقعا باشد نه اینکه اسم آن شبیه باشد و ادعای فروشندگان این باشد که به فلان وزارت خانه و یا ارگان وصل هستند .

مورد بعدی که نیز باید در نظر داشته باشید این است که پیش فروش شخصی ساز ، شرکتی و تعاونی هر کدام میتواند نتیجه خوب و هم بد داشته باشد و این بستگی به بررسی دقیق شما از سوابق سازنده ، ادعای وی ، متن و تعهدات قرارداد و همچنین پشتوانه مالی وی دارد که باید توسط خریدار به دقت بررسی شود و تنها به شنیده ها از فروشندگان اکتفا نشود .

این را بدانید اگر در منطقه ای پروژه ای وجود داشته باشد که در دست املاک آن منطقه باشد هیچگاه با مراجعه کردن به املاک آن منطقه نمیتوانید اطلاعات دقیق و درستی کسب نمایید زیرا همه ی آنها یک حرف واحد به شما خواهند زد ! به عنوان مثال به شما خواهند گفت که پروژه وام دارد اما اینکه واقعا این موضوع صحت دارد منوط به روئیت مدارک مربوط به آن توسط خریدار میباشد . در این مطلب به نکاتی که راجع به پروژه های پیش فروش باید بدانید اشاره کردیم اما به علت گسترده بودن ابعاد و متفاوت بودن شرایط میبایست بسیاری از عوامل توسط خودتان بررسی شود .