متراژ مفید در قرارداد پروژه ستین

در این مطلب به بررسی این موضوع میپردازیم که در پروژه های تعاونی ساز ذکر متراژ مفید و یا عدم ذکر آن در مشارکت اعضا چه تفاوت هایی دارد و پروژه های تعاونی ساز در منطقه 22 را با یکدیگر مقایسه خواهیم کرد . متراژ مفید در قرارداد پروژه ستین بصورت مسکونی ذکر شده و در برخی پروژه ها مشاعات نیز به آن اضافه خواهد شد که در این بین بسته به سیاست های تعاونی و قراداد روز اول آنها میتواند شرایط نیز مختلف باشد به بهانه بررسی این موضوع کلیه نکاتی که هنگام خرید از پروژه های تعاونی ساز باید بدانید خدمتتان ارائه خواهیم داد در ادامه با ما همراه باشید .

نحوه محاسبه مشاعات در پروژه ستین

فلسفه شکل گیری تعاونی ساخت و ساز بصورت جمعی میباشد . یعنی هر چه برای خرید زمین و ساخت بنا هزینه شود را بر اساس مقدار سهمی که هر فرد از پروژه سهیم است محاسبه کرده و از اعضا دریافت مینمایند . در انتها آنچه از متراژ مفید مسکونی و تجاری باقی میماند به عنوان به همان اندازه ای که فرد در پروژه مشارکت کرده به وی تعلق میگیرد .

در این بین برخی شرکت های خصوصی که برای تامین نیاز به سرمایه اقدام به جذب سرمایه گذار از طریق تاسیس تعاونی مینمایند ، در قرارداد خود متراژ مفید و مشاعات و نحوه محاسبه آنرا مشخص مینمایند . در پروژه ستین این متراژ مشخص شده اما در پروژه های تعاونی ساز درست است که متراژ مشخص نمیشود اما اگر بنا دارای فضای تجاری نیز باشد همه ی اعضا در آن سهیم هستند اما از طرفی هزینه مشاعات را باید پرداخت نمایند و از متراژ مفید مسکونی آنها کسر خواهد شد .

در واقع این تفاوت به سیاست های اولیه تعاونی بر میگردد اما عموما شرکت هایی که برای جذب سرمای گذار اقدام مینمایند شرایط را به گونه ای اعلام میدارند که همه چیز روشن و به اصطلاح شسته رفته باشد اما در تعاونی های خصوصی و دولتی اینگونه نیست و در نهایت زمانیکه پروژه به اتمام رسد متراژ دقیق روشن خواهد شد .

تشکیل تعاونی برای چیست ؟

اگر شخصی قصد پیش خرید آپارتمان در تهران یا دیگر نقاط را داشته باشد از نظر قانون سازنده میتواند در صورتیکه پروژه ساختمانی وی به 30 درصد پیشرفت فیزیکی رسیده باشد اقدام به پیش فروش کرده و از طریق دفتر اسناد رسمی کد مخصوص به آنرا نیز دریافت کند . این نوع خرید و فروش در واقع قوانینی را نیز شامل میشود از قبیل اینکه قیمت توافق شده ، امکانات و متریال میبایست مشخص و روشن باشد و هر چیزی که باعث تغییر قیمت میشود باید در قرارداد ذکر شود .

حال اگر پروژه به این مرحله نرسیده باشد و البته نحوه فروش نیز بصورت سرمایه گذاری باشد در قالب دفتر اسناد رسمی نمیگنجد و باید در قالب تعاونی اقدام به مشارکت در ساخت فراهم شود . در این حالت تعهدات شکل دیگری به خود میگیرند و البته قیمت ساخت بصورت علی الحساب است در واقع یک شرکت مجری اجرای یک پروژه ساختمانی میشود و از عموم مردم دعوت به سرمایه گذاری مینماید و در این بین خود نیز تعهداتی برای جلب اطمینان سرمایه گذار میدهد .پس در واقع در اینجا متوجه تفاوت های پروژه های شخصی و تعاونی ساز شدیم و میتوانیم در ادامه دیگر موارد را بررسی نماییم .

تعهدات در پروژه ستین چگونه است ؟

همانطور که در بالا ذکر کردیم ، در واقع تعاونی ساخت و ساز جمعی است و هیچکس نمیتواند تعهدی به اعضا بدهد در حالیکه مدیر عامل و اعضای هیات مدیره تعاونی از سوی خود اعضا انتخاب میشوند و در صورت عملکرد نادرست تنها کاری که میتوان کرد آنها را عزل کرده و افراد جدیدی را جایگزین آنها نمود . پس در واقع آن دسته از تعاونی هایی که شرکت های خصوصی برای جذب سرمایه گذار تاسیس مینمایند شرایط شان با تعاونی های عادی متفاوت است .

در این تعاونی ها پشتوانه مالی از سوی شرکت وجود دارد و همچنین تعهداتی که این شرکت در صورت سرمایه گذاری شخص به عضو جدید میدهد متفاوت است . از نمونه های این تعهدات میتوان به پرداخت جریمه تاخیر ، مشخص نمودن متریال ، امکانات و متراژ مفید است . در برخی از پروژه های تعاونی ساز حتی سازنده متراژ تجاری را نیز در بین اعضا تقسیم مینماید و در برخی از همان ابتدا در قرارداد عدم ادعا برای مالکیت این متراژ در آینده از خریدار تعهد گرفته میشود .

در واقع انتخاب برای سرمایه گذاری در بین پروژه هایی بدین شکل بر اساس تصمیم گیری شخص دارد و به میزان سرمایه ، ریسک پذیری و مدت زمان انتظار برای بازگشت سرمایه بر خواهد گشت .

مشتریان پروژه های تعاونی ساز

تعاونی های مسکن نقش مهمی در خانه دار کردن بسیاری از افراد داشته اند و سابقه تاسیس آنها از زمان بعد از انقلاب میباشد . اما شاید از خودتان میپرسید که چرا باید در پروژه های تعاونی ساز سرمایه گذاری کرد و چرا نباید یک پیش خرید قطعی از یک سازنده خصوصی انجام داد ؟

در جواب باید بگوییم که مبلغ سرمایه گذاری در پروژه های تعاونی ساز با پروژه های شخصی بسیار متفاوت است بدین شکل که اگر شخصی بخواهد خرید قطعی داشته باشد میبایست مبلغ 40 الی 60 درصد کل مبلغ را در اول قرارداد پرداخت کرده و مابقی طی مدت زمان ساخت پرداخت شود . اما در پروژه های تعاونی ساز در هر مرحله از ساخت هزینه ها محاسبه شده و از اعضا دریافت میشود . در واقع سرمایه گذر بصورت مرحله ای میتواند پول کمتری را پرداخت کند و مابقی را بصورت اقساط در هر مرحله پرداخت نماید . برخی پروژه های دولتی که بصورت سهامی میباشند مانند پروژه پدافند ارتش شرایط متفاوتی دارند و دیگر دارای اقساط نمیباشند .

این نوع سرمایه گذاری برای افرادی که سرمایه محدودی دارند اما قصد خرید خانه دارد گزینه بسیار مناسبی است اما به شرطی که بدانید پول خود را به دست چه کسی میسپارید و در کجا سرمایه گذاری مینمایید زیرا مهمترین چیزی که در به تحقق رسیدن این امر دارد مدیریت قوی برای پیشبرد پروژه میباشد .

به دنبال شرایط آسان نباشید

اگر قصد شما ورود به پروژه های تعاونی ساز است به دنبال آسان ترین شرایط برای خرید نباشید زیرا همانطور که در بالا اشاره کردیم ساخت و ساز کاری عظیم و پرهزینه است و پیشبرد دقیق عملیات ساخت نیاز به تامین نیاز مالی از سوی اعضا و همچنین مدیریت سرمایه دارد . در واقع در تعاونی که حق سلب امتیاز برای اعضای بد حساب وجود ندارد و شما هم تصور مینمایید که اگر اقساط شما به تاخیر افتاد خطری شما را تهدید نخواهد کرد باید به یک سمت دیگر قضیه نیز فکر کنید که اگر اعضا اقساط خود را به موقع پرداخت نکنند پروژه پیش نخواهد رفت .

در تعاونی ها سرمایه گذار خود اعضا هستند و خود تعاونی پشتوانه ای برای هزینه کردن و سپس دریافت آن ار اعضا ندارد پس با تاخیر در پرداخت اقساط شک نکنید که پروژه نیز پیش نخواهد رفت و تصو نمایید که تعداد اعضای پروژه به صدها یا هزاران نفر برسد اتفاقی که می افتد مسکوت ماندن پروژه و وارد شدن در پروسه ای است که برای احیای مجدد آن باید تمامی اعضا را دوباره جمع کرده و قانع نمود که برای پیشبرد پروژه همکاری نمایند .

کلام آخر

اگر سرمایه کمی در اختیار دارید به همان اندازه واقع بین باشید و بدانید اگر در آگهی سایتهای املاک پیشنهاد خرید ملک در تهران با قیمت ناچیزی به شما داده میشود به همان اندازه اعتبار پروژه پایین است ولیکن اگر سرمایه خود را به منطقه ای ببرید که این رقم مناسب آن محدوده باشد میتوانید با یک قرارداد منطقی با مشارکت به سازنده ای خوشنام و معتبر که شرایط قرارداد را طوری تنظیم کرده که پروژه را بر طبق تعهدات به اتمام برساند سرمایه گذاری کرده همانقدر که خود را تحت فشار پرداخت اقساط میبینید سازنده را نیز در همین شرایط تصور نمایید .

در این مطلب به بهانه بررسی متراژ مفید در قرارداد پروژه ستین به دیگر مواردی که هنگام قرارداد با پروژه های تعاونی ساز باید بدانید اشاره نمودیم .